Amministratore di condominio: cosa fa, obblighi, nomina e compenso
L'amministratore è la figura che gestisce le parti comuni dell'edificio ed esegue le decisioni dell'assemblea. Vediamo ruolo, obblighi di legge, come si nomina e revoca, i requisiti e il compenso, con i riferimenti al Codice Civile.
Chi è e cosa fa l'amministratore di condominio
L'amministratore è il mandatario dei condòmini: gestisce le parti comuni, esegue le delibere assembleari e rappresenta il condominio. Le sue attribuzionisono elencate dall'art. 1130 c.c.e comprendono, tra l'altro:
- eseguire le deliberazioni dell'assemblea e curarne l'osservanza del regolamento;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ordinaria e per l'esercizio dei servizi comuni;
- compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni;
- tenere il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali, quello di nomina e revoca e il registro di contabilità;
- redigere il rendiconto condominiale annuale e convocare l'assemblea per l'approvazione (art. 1130-bis c.c.).
Quando è obbligatorio
La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Se l'assemblea non provvede, la nomina può essere disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso di anche un solo condòmino (art. 1129, comma 1, c.c.). Con otto o meno condòmini la nomina è facoltativa.
Nomina, durata e revoca
L'amministratore è nominato dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi), sia in prima che in seconda convocazione (art. 1136, commi 2 e 4, c.c.). L'incarico dura un anno e si intende rinnovatoper un'uguale durata (art. 1129, comma 10, c.c.).
L'assemblea può revocarlo in ogni momento; la revoca giudiziale è ammessa in caso di gravi irregolarità o di mancato rendiconto (art. 1129, commi 11 e 12, c.c.).
Obblighi e responsabilità principali
- Conto corrente dedicato: far transitare tutte le somme del condominio su uno specifico conto intestato al condominio (art. 1129, comma 7, c.c.).
- Rendiconto annuale:redigere il rendiconto e sottoporlo all'approvazione dell'assemblea (art. 1130, n. 10, e art. 1130-bis c.c.).
- Trasparenza: tenere aggiornati i registri e consentire ai condòmini la consultazione della documentazione.
- Sicurezza e adempimenti: curare gli obblighi su impianti, sicurezza e adempimenti fiscali del condominio (es. ritenute, comunicazioni).
Requisiti per diventare amministratore
L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civilerichiede il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne per determinati reati e di protesti, il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la frequenza di un corso di formazione iniziale e periodica (D.M. 140/2014). Titolo di studio e formazione non sono richiesti al condòmino che amministra il condominio di cui fa parte.
Il compenso dell'amministratore
Non esiste un tariffario ufficiale: il compenso dipende dal numero di unità immobiliari e dai servizi richiesti. La legge impone però un obbligo di trasparenza: all'atto dell'accettazione della nomina e a ogni rinnovo, l'amministratore deve specificare analiticamente l'importo del compenso, a pena di nullità della nomina(art. 1129, comma 14, c.c.). Il preventivo distingue di norma l'onorario per la gestione ordinaria dagli eventuali compensi per attività straordinarie.
Approfondisci: come si calcola il compenso dell'amministratore.
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Domande frequenti
Quando è obbligatorio nominare l'amministratore di condominio?
La nomina è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Se l'assemblea non provvede, ciascun condòmino può rivolgersi all'autorità giudiziaria, che nomina l'amministratore (art. 1129, comma 1, c.c.).
Quanto dura l'incarico dell'amministratore?
L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per un altro anno, salvo revoca o dimissioni (art. 1129, comma 10, c.c.).
Quali requisiti servono per fare l'amministratore di condominio?
Occorrono il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne per determinati reati, il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la frequenza di un corso di formazione iniziale e periodica (art. 71-bis disp. att. c.c. e D.M. 140/2014). I requisiti di titolo e formazione non si applicano al condòmino che amministra il proprio condominio.
Come viene stabilito il compenso dell'amministratore?
All'atto dell'accettazione della nomina e a ogni rinnovo l'amministratore deve specificare analiticamente l'importo del compenso, a pena di nullità della nomina (art. 1129, comma 14, c.c.). Non esiste un tariffario ufficiale: il compenso dipende dal numero di unità e dai servizi.
Come si revoca l'amministratore di condominio?
L'assemblea può revocarlo in qualsiasi momento; la revoca giudiziale è possibile in presenza di gravi irregolarità o quando l'amministratore non rende il conto della gestione (art. 1129, commi 11 e 12, c.c.).
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